Antes dos números: três perguntas diferentes

“Quem compra?” pode referir-se ao país onde a pessoa nasceu, ao país onde vive para efeitos fiscais ou ao tipo de comprador. Cada variável responde a uma pergunta diferente.

29% das compras particulares envolveram pessoas naturais de outro país

Em 2024, 29% das transações realizadas por compradores particulares corresponderam a pessoas naturais de um país estrangeiro. Em 2019 eram 25%. O Banco de Portugal atribui o crescimento sobretudo aos estrangeiros residentes em Portugal; as transações de estrangeiros não residentes diminuíram 8,5% em 2024.¹

Este indicador não diz onde o comprador vive. Um cidadão brasileiro que trabalha e reside em Portugal conta nos 29%, mas a sua procura é residente.

A grande maioria das casas é comprada por residentes em Portugal

Quando a medida muda de naturalidade para domicílio fiscal, a imagem altera-se. Em 2021, 94,6% das habitações foram compradas por adquirentes domiciliados em Portugal; 5,4% por compradores domiciliados fora.²

No segundo trimestre de 2022, os não residentes fizeram 6,4% das operações, mas representaram 11,9% do valor transacionado.³ No primeiro semestre de 2024, a relação foi semelhante: 6% do número de transações e 10% do montante.⁴

Os compradores estrangeiros e não residentes compram casas mais caras

Em 2024, o valor médio das aquisições por pessoas de naturalidade estrangeira foi 272 mil euros, contra 187 mil euros entre naturais de Portugal, uma diferença de cerca de 45%. Britânicos e norte-americanos aproximaram-se dos 430 mil euros.¹

O efeito também é geográfico. No segundo trimestre de 2026, o preço mediano por metro quadrado pago por compradores domiciliados no estrangeiro superou o dos residentes em 47,0% na Grande Lisboa e 37,5% na Área Metropolitana do Porto.⁶

Brasil lidera entre as naturalidades estrangeiras

Entre as transações de pessoas naturais de outro país em 2024, o Brasil representou 25%; Angola e França, 14% cada; e os Estados Unidos, 6%. A participação norte-americana triplicou face a 2019.¹

O Golden Visa imobiliário explica o passado, não novas compras

Durante cerca de uma década, a compra de imóveis podia dar acesso a uma Autorização de Residência para Investimento. A Lei n.º 56/2023 deixou de admitir novos pedidos com fundamento em investimento imobiliário a partir de 7 de outubro de 2023.⁷

Isso não apaga o efeito histórico do programa nem impede estrangeiros de comprar casas. Significa apenas que uma nova compra imobiliária já não serve, por si só, de porta de entrada para um novo Golden Visa. Também não se deve somar “Golden Visa” a “compradores estrangeiros”: os beneficiários já aparecem nas outras estatísticas.

Famílias dominam as compras; o restante não são apenas fundos

No segundo trimestre de 2022, as famílias realizaram 87,6% das transações de habitação e 86,7% do respetivo valor. Os restantes compradores incluem sociedades comerciais, empresas imobiliárias, instituições financeiras, fundos e outras entidades.³

Uma estatística de transações responde a quem comprou num período. Não mede quem possui todo o parque habitacional: uma empresa pode deter centenas de imóveis adquiridos noutros anos sem fazer uma única compra no trimestre observado.

O que os dados permitem concluir

A maioria esmagadora das habitações continua a ser comprada por pessoas ou entidades domiciliadas em Portugal. Entre os compradores de naturalidade estrangeira, muitos também residem no país. Os não residentes são menos numerosos, mas têm um peso superior no valor e nos segmentos mais caros.

Mais do que contar quantas casas são compradas por estrangeiros, importa saber quem compra, onde vive, quanto paga e em que zonas se concentra essa procura.

Before the numbers: three different questions

“Who buys?” can mean the country where a person was born, the country where they live for tax purposes, or the type of buyer. Each variable answers a different question.

29% of private purchases involved people born in another country

In 2024, 29% of purchases by private buyers were by people born in a foreign country, up from 25% in 2019. Banco de Portugal attributes the rise mainly to foreigners living in Portugal; purchases by non-resident foreigners fell 8.5% in 2024.¹

This indicator does not say where the buyer lives. A Brazilian citizen who works and lives in Portugal counts in the 29%, but theirs is resident demand.

The vast majority of homes are bought by people living in Portugal

When the measure switches from place of birth to tax residence, the picture changes. In 2021, 94.6% of homes were bought by buyers tax-resident in Portugal; 5.4% by buyers resident abroad.²

In the second quarter of 2022, non-residents made 6.4% of transactions but accounted for 11.9% of the value traded.³ In the first half of 2024 the relationship was similar: 6% of the number of transactions and 10% of the amount.⁴

Foreign and non-resident buyers buy more expensive homes

In 2024, the average purchase by people born abroad was €272,000, against €187,000 among those born in Portugal, a difference of about 45%. British and American buyers came close to €430,000.¹

The effect is also geographical. In the second quarter of 2026, the median price per square metre paid by buyers resident abroad was 47.0% higher than residents' in Greater Lisbon and 37.5% higher in the Porto Metropolitan Area.⁶

Brazil leads among foreign places of birth

Among purchases by people born in another country in 2024, Brazil accounted for 25%; Angola and France for 14% each; and the United States for 6%. The American share tripled compared with 2019.¹

The property Golden Visa explains the past, not new purchases

For about a decade, buying property could give access to a Residence Permit for Investment (ARI). Law no. 56/2023 stopped accepting new applications based on property investment from 7 October 2023.⁷

This does not erase the programme's historical effect or stop foreigners from buying homes. It only means a new property purchase no longer serves, on its own, as a way into a new Golden Visa. Nor should “Golden Visa” be added to “foreign buyers”: the beneficiaries already appear in the other statistics.

Households dominate purchases; the rest are not only funds

In the second quarter of 2022, households made 87.6% of home purchases and 86.7% of their value. The other buyers include trading companies, property companies, financial institutions, funds and other entities.³

A transaction statistic answers who bought in a given period. It does not measure who owns the whole housing stock: a company may hold hundreds of properties bought in other years without making a single purchase in the quarter observed.

What the data allow us to conclude

The overwhelming majority of homes are still bought by people or entities resident in Portugal. Among buyers born abroad, many also live in the country. Non-residents are fewer, but carry more weight in value and in the most expensive segments.

Rather than counting how many homes are bought by foreigners, what matters is who buys, where they live, how much they pay and in which areas that demand is concentrated.