O diagnóstico: um desencontro, não uma causa isolada

Uma casa é um bem lento de produzir e muito dependente do lugar. Quando mais pessoas procuram habitação numa área e o número de casas disponíveis não cresce ao mesmo ritmo, aumenta a competição por cada imóvel. Preços de venda e rendas tendem a subir; quem tem rendimentos mais baixos é empurrado para zonas mais distantes, casas menores ou situações de sobrelotação.

Esta relação não significa que todas as subidas tenham a mesma origem. Taxas de juro, rendimento, turismo, alojamento local, casas vazias, fiscalidade, custos de construção e habitação pública também alteram o mercado. A leitura mais consistente dos dados é, por isso, cumulativa: procura adicional encontrou uma oferta escassa e pouco rápida.¹

Portugal passou uma geração a construir menos

Em 2002 foram concluídas 130 247 casas novas. Em 2025 foram 30 425 — cerca de 23% daquele volume. O ponto mais baixo ocorreu em 2015, com 9 625 casas. Desde então existe recuperação, mas o país continua longe do ritmo do início do século.²

Há um sinal de mudança: nos 12 meses até agosto de 2026 foram licenciadas 43 215 casas novas. As licenças, porém, não são casas prontas. Segundo a série analisada, as conclusões chegam em média um a dois anos depois. O aumento atual só aliviará a escassez se os projetos avançarem e se estiver localizado onde a procura é maior.³

Mais residentes, com forte concentração territorial

Entre 2019 e 2025, Portugal ganhou 1 090 535 residentes e concluiu 170 871 casas novas: 6,4 pessoas adicionais por cada casa concluída. Quase todo o crescimento populacional resultou do saldo migratório, porque o saldo natural foi negativo.⁴

Isto mede pessoas, não nacionalidades. O saldo migratório inclui entradas e saídas de portugueses e estrangeiros. E a comparação não prova que a imigração, isoladamente, “causou” os preços: mostra a escala do aumento da procura perante a produção de novas casas.

O desencontro também foi geográfico. Entre 2022 e 2025, os 77 municípios que cresceram mais depressa do que o país receberam 70% dos novos residentes, mas apenas 45% das casas licenciadas. Lisboa, Sintra, Loures e Amadora combinaram crescimento elevado com licenciamento abaixo da média.⁵

A oferta reage devagar

Mesmo quando a procura é visível, a construção não responde de imediato. É necessário encontrar solo urbanizável, desenhar, licenciar, financiar, contratar e construir. Redes de água, saneamento, transportes e equipamentos públicos também condicionam a densidade possível. A burocracia é uma parte deste percurso; não é a única.

Os dados nacionais disponíveis medem bem licenças e conclusões, mas não permitem atribuir uma parcela exata do atraso à administração. Ainda assim, o desfasamento médio de um a dois anos entre licenciamento e conclusão e a diferença entre municípios mostram por que razão uma subida súbita da procura pode produzir pressão antes de surgir nova oferta.

Simplificar procedimentos, tornar os prazos previsíveis e permitir mais habitação onde já existem emprego e transportes pode acelerar a resposta. Mas licenciar mais só é eficaz quando os projetos chegam à construção e produzem casas adequadas aos rendimentos e à dimensão dos agregados.

Os preços afastaram-se dos custos e dos rendimentos

Desde 2015, o índice de preços da habitação subiu 201% em Portugal, contra 69% na União Europeia. Num período mais recente, desde 2021, os preços portugueses subiram 79% e os custos de construção nova 33%. Os custos de materiais e mão de obra contam, mas a diferença mostra que não explicam toda a valorização.⁶¹¹

No arrendamento, a renda mediana dos novos contratos passou de 5,56 €/m² no 1.º trimestre de 2020 para 9,76 €/m² no 2.º trimestre de 2026: mais 76%.⁷ Em 2025, 27,2% dos inquilinos a preço de mercado viviam em agregados que gastavam mais de 40% do rendimento disponível com habitação, contra 18,6% na União Europeia.¹²

Há casas fora do mercado, mas não formam uma reserva homogénea

Os Censos 2021 contaram 5,97 milhões de alojamentos familiares clássicos. Destes, 69,4% eram residência habitual, 18,5% residência secundária ou sazonal e 12,1% estavam vagos. Das 723 215 casas vagas, 348 097 estavam à venda ou para arrendar e 375 118 estavam vazias por outros motivos.⁸

Uma casa vazia pode estar longe dos centros de emprego, precisar de obras, estar numa herança indivisa ou não corresponder à tipologia procurada. Ainda assim, 154 962 casas estavam vazias, fora do mercado, em edifícios que não necessitavam de reparação — um conjunto relevante para políticas de mobilização, embora os dados não revelem a situação jurídica de cada imóvel.

O alojamento local também tem um efeito territorial desigual. No continente existem cerca de dois registos ativos por cada 100 casas; em Santa Maria Maior, no centro de Lisboa, são 41 por cada 100. O valor nacional pode esconder pressão intensa em zonas turísticas, mas a concentração não permite concluir que o alojamento local explique sozinho a subida nacional das rendas.¹

Não basta contar casas: importa o tipo e quem as consegue pagar

Os agregados ficaram mais pequenos. Nos Censos 2021, 58% tinham uma ou duas pessoas. Entre as casas concluídas em 2025, apenas 17% eram T0 ou T1, 28% T2 e 55% T3 ou maiores. Não existe correspondência automática — um casal pode precisar de um T2 ou T3 —, mas a comparação ajuda a perceber se a produção acompanha a composição das famílias.⁹

A habitação pública voltou a ganhar escala com o PRR e o 1.º Direito. Em 2025, entidades públicas adjudicaram 738,2 milhões de euros em obras de habitação, 16 vezes a média de 2015–2019. Os contratos de construção nova que indicavam quantidade somavam pelo menos 1 162 casas; 34% dos concursos lançados nesse ano foram alterados ou relançados.¹⁰

Os contratos mostram mais atividade do que as licenças municipais porque as obras públicas estão frequentemente isentas de controlo prévio municipal e muitos programas compram ou reabilitam casas existentes. Ao mesmo tempo, a reabilitação privada continua pequena: em 2025 houve 2,3 reconstruções por cada 100 edifícios novos concluídos.

O que retirar destes dados

A leitura mais sólida é a de um problema de quantidade, localização, tempo e acesso. Portugal construiu pouco durante muitos anos; a procura cresceu depressa e concentrou-se; a produção não conseguiu ajustar-se no mesmo prazo. Ao mesmo tempo, parte do parque está vazio, a oferta pública é limitada e os rendimentos não acompanharam os preços.

Isso sugere uma resposta com várias frentes: aumentar e acelerar a oferta nas zonas pressionadas; reabilitar e mobilizar casas devolutas viáveis; expandir habitação pública e acessível; alinhar construção com transportes e infraestruturas; e proteger quem enfrenta custos incomportáveis enquanto a oferta demora a chegar. Apoios à procura, quando não são acompanhados por mais oferta, podem sobretudo aumentar a capacidade de licitar por um stock que continua escasso.

A imigração faz parte da evolução da procura, mas não é uma explicação suficiente nem uma política de habitação. O foco útil está na velocidade e na geografia da mudança populacional, na capacidade de resposta da oferta e em quem suporta o custo do desfasamento.

Não há ainda uma “nova lei” aplicável

A iniciativa do Governo é uma autorização legislativa: a Assembleia define em que matérias e com que limites o Governo poderá legislar. A proposta foi aprovada na generalidade em 30 de setembro de 2026 e baixou à Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação para discussão na especialidade.¹

O que a proposta pretende mudar

A reforma cobre o NRAU, o Código Civil, o processo de despejo, as obras em prédios arrendados e contratos anteriores a 1990. Estas são as diferenças com impacto mais direto no arrendamento habitacional.²

As regras atuais sobre caução e rendas antecipadas constam do artigo 1076.º do Código Civil; o limite transitório dos novos contratos consta do artigo 34.º da Lei n.º 56/2023.³⁴

Quem votou a favor, contra e se absteve

A votação de 30 de setembro foi na generalidade: aprovou o princípio e permitiu que a iniciativa continuasse. Não foi uma votação sobre uma lei final.

A favor3 partidos

PSD IL CDS-PP

Abstenção1 partido

CH

Contra6 partidos

PS L PCP BE PAN JPP

Porque pode ser boa — ou má — para os inquilinos

A DECO reconhece a necessidade de reduzir o risco dos proprietários, mas alerta que essa redução não deve ser obtida transferindo risco desproporcionado para o inquilino. Destaca os custos de entrada, a distinção entre incumprimento temporário e deliberado e o acesso efetivo à defesa em processos de despejo.⁵

Porque pode ser boa — ou má — para os senhorios

A APPII, que representa promotores e investidores imobiliários, apoia a reforma por considerar que a segurança e a liberdade contratual podem atrair investimento de longo prazo para o arrendamento. Esta é uma posição de parte interessada, não uma prova de que o efeito ocorrerá.⁷

O balanço: benefício potencial, custo imediato

A proposta desloca o equilíbrio jurídico em favor da segurança e autonomia do senhorio. Para proprietários, os benefícios são diretos: mais liberdade no contrato e mecanismos mais rápidos perante incumprimento. Para inquilinos, os benefícios são sobretudo uma hipótese económica: se o risco menor fizer crescer a oferta, poderá tornar-se mais fácil encontrar casa.

Por isso, “boa” ou “má” depende do prazo e do critério usado. Se o objetivo for reduzir rapidamente o risco do proprietário, a proposta é favorável. Se o objetivo for preservar estabilidade e reduzir o dinheiro necessário para entrar numa casa, a proposta inicial é desfavorável aos inquilinos. O teste decisivo será saber se as salvaguardas sociais ficam operacionais e se a oferta aumenta sem que os custos de entrada e as rendas subam primeiro.

Antes dos números: três perguntas diferentes

“Quem compra?” pode referir-se ao país onde a pessoa nasceu, ao país onde vive para efeitos fiscais ou ao tipo de comprador. Cada variável responde a uma pergunta diferente.

29% das compras particulares envolveram pessoas naturais de outro país

Em 2024, 29% das transações realizadas por compradores particulares corresponderam a pessoas naturais de um país estrangeiro. Em 2019 eram 25%. O Banco de Portugal atribui o crescimento sobretudo aos estrangeiros residentes em Portugal; as transações de estrangeiros não residentes diminuíram 8,5% em 2024.¹

Este indicador não diz onde o comprador vive. Um cidadão brasileiro que trabalha e reside em Portugal conta nos 29%, mas a sua procura é residente.

A grande maioria das casas é comprada por residentes em Portugal

Quando a medida muda de naturalidade para domicílio fiscal, a imagem altera-se. Em 2021, 94,6% das habitações foram compradas por adquirentes domiciliados em Portugal; 5,4% por compradores domiciliados fora.²

No segundo trimestre de 2022, os não residentes fizeram 6,4% das operações, mas representaram 11,9% do valor transacionado.³ No primeiro semestre de 2024, a relação foi semelhante: 6% do número de transações e 10% do montante.⁴

Os compradores estrangeiros e não residentes compram casas mais caras

Em 2024, o valor médio das aquisições por pessoas de naturalidade estrangeira foi 272 mil euros, contra 187 mil euros entre naturais de Portugal — uma diferença de cerca de 45%. Britânicos e norte-americanos aproximaram-se dos 430 mil euros.¹

O efeito também é geográfico. No segundo trimestre de 2026, o preço mediano por metro quadrado pago por compradores domiciliados no estrangeiro superou o dos residentes em 47,0% na Grande Lisboa e 37,5% na Área Metropolitana do Porto.⁶

Brasil lidera entre as naturalidades estrangeiras

Entre as transações de pessoas naturais de outro país em 2024, o Brasil representou 25%; Angola e França, 14% cada; e os Estados Unidos, 6%. A participação norte-americana triplicou face a 2019.¹

O Golden Visa imobiliário explica o passado, não novas compras

Durante cerca de uma década, a compra de imóveis podia dar acesso a uma Autorização de Residência para Investimento. A Lei n.º 56/2023 deixou de admitir novos pedidos com fundamento em investimento imobiliário a partir de 7 de outubro de 2023.⁷

Isso não apaga o efeito histórico do programa nem impede estrangeiros de comprar casas. Significa apenas que uma nova compra imobiliária já não serve, por si só, de porta de entrada para um novo Golden Visa. Também não se deve somar “Golden Visa” a “compradores estrangeiros”: os beneficiários já aparecem nas outras estatísticas.

Famílias dominam as compras; o restante não são apenas fundos

No segundo trimestre de 2022, as famílias realizaram 87,6% das transações de habitação e 86,7% do respetivo valor. Os restantes compradores incluem sociedades comerciais, empresas imobiliárias, instituições financeiras, fundos e outras entidades.³

Uma estatística de transações responde a quem comprou num período. Não mede quem possui todo o parque habitacional: uma empresa pode deter centenas de imóveis adquiridos noutros anos sem fazer uma única compra no trimestre observado.

O que os dados permitem concluir

A maioria esmagadora das habitações continua a ser comprada por pessoas ou entidades domiciliadas em Portugal. Entre os compradores de naturalidade estrangeira, muitos também residem no país. Os não residentes são menos numerosos, mas têm um peso superior no valor e nos segmentos mais caros.

A pergunta útil não é apenas “quantas casas são compradas por estrangeiros?”, mas quem compra, onde vive, quanto paga e em que zonas se concentra essa procura.