Habitação · Lei em discussão

Nova lei das rendas: o que muda e o que ainda não mudou

A Proposta de Lei n.º 103/XVII altera o equilíbrio entre liberdade contratual, segurança do senhorio e estabilidade do inquilino. Foi aprovada na generalidade, mas ainda não é uma lei em vigor.

Publicado em 26 de outubro de 202611 min de leituraProcesso revisto em 26 de outubro de 2026

Em síntese

O essencial antes dos detalhes

Ainda é uma proposta.As regras atuais continuam em vigor até existir texto final, promulgação, publicação e o decreto-lei autorizado.
Reduz risco e rigidez para os senhorios.Facilita a recuperação do imóvel, flexibiliza contratos e amplia as garantias negociáveis.
Aumenta riscos de entrada e instabilidade para inquilinos.O benefício prometido (mais casas e rendas mais baixas) é indireto e depende de a oferta realmente aumentar.

Não há ainda uma “nova lei” aplicável

A iniciativa do Governo é uma autorização legislativa: a Assembleia define em que matérias e com que limites o Governo poderá legislar. A proposta foi aprovada na generalidade em 30 de setembro de 2026 e baixou à Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação para discussão na especialidade.¹

✓12 ago.Proposta do Governo

✓30 set.Generalidade

3AgoraEspecialidade

4Por ocorrerVotação final

5Por ocorrerPublicação e decreto-lei

O texto pode mudar

PSD e Chega anunciaram um entendimento para rever cauções e rendas antecipadas, proteger melhor contratos antigos de pessoas vulneráveis, reforçar a resposta social e distinguir incumprimento deliberado de dificuldade temporária. Enquanto essas alterações não forem votadas, a análise abaixo descreve a proposta que entrou no Parlamento, não um resultado final.⁶

O que a proposta pretende mudar

A reforma cobre o NRAU, o Código Civil, o processo de despejo, as obras em prédios arrendados e contratos anteriores a 1990. Estas são as diferenças com impacto mais direto no arrendamento habitacional.²

Renda de um novo contratoPreço

Hoje

Em certos imóveis arrendados nos cinco anos anteriores, a nova renda está limitada pela última renda, acrescida dos coeficientes permitidos.

Proposta

Revoga o limite transitório do artigo 34.º da Lei n.º 56/2023 e devolve a fixação da renda ao acordo entre as partes.

Rendas antecipadas e cauçãoEntrada

Hoje

Até dois meses de renda antecipada e caução até ao valor de duas rendas, mediante acordo escrito.

Proposta inicial

Até três meses antecipados e caução sem teto legal. Este ponto está entre os que PSD e Chega acordaram rever.

Falta de pagamentoIncumprimento

Hoje

A resolução pode avançar, em regra, com mora igual ou superior a três meses ou atrasos repetidos mais de quatro vezes em 12 meses.

Proposta

Reduz a mora relevante para dois meses e abrange atrasos superiores a oito dias mais de três vezes em 12 meses ou mais de quatro em 18.

Renovação e estabilidadePrazo

Hoje

Um contrato de um ano renova-se, salvo acordo em contrário, por um mínimo de três anos; a primeira oposição do senhorio só produz efeitos após três anos.

Proposta

Elimina o mínimo de três anos da renovação e a proteção temporal da primeira renovação. Um contrato anual pode voltar a renovar por um ano.

Direito de preferênciaCompra

Hoje

O inquilino pode ter preferência na compra após mais de dois anos de arrendamento, cumpridos os restantes requisitos.

Proposta

Alarga o prazo mínimo e restringe a preferência quando o proprietário vende o imóvel juntamente com outros bens.

Contratos anteriores a 1990Transição

Hoje

Determinados contratos antigos não transitam para o NRAU, incluindo quando se prova baixo rendimento, idade ou incapacidade nos termos legais.

Proposta

Permite a transição para o NRAU e um prazo certo de cinco anos em vários casos, mantendo salvaguardas específicas para maiores de 65 anos, incapacidade ≥60% e baixos rendimentos.

Despejo, obras e recursosProcesso

Hoje

Existem prazos e garantias processuais que podem suspender a entrega do imóvel enquanto a decisão é discutida.

Proposta

Simplifica notificações e procedimentos, prevê despejo imediato após decisão favorável e dá efeito não suspensivo ao recurso em ações sobre o contrato.

As regras atuais sobre caução e rendas antecipadas constam do artigo 1076.º do Código Civil; o limite transitório dos novos contratos consta do artigo 34.º da Lei n.º 56/2023.³⁴

Quem votou a favor, contra e se absteve

A votação de 30 de setembro foi na generalidade: aprovou o princípio e permitiu que a iniciativa continuasse. Não foi uma votação sobre uma lei final.

A favor3 partidos

PSD

CDS-PP

Abstenção1 partido

Contra6 partidos

PCP

PAN

JPP

ResultadoAprovada na generalidade

O Chega não votou a favor: a sua abstenção permitiu que os 100 lugares dos partidos favoráveis superassem os 70 dos partidos contra. Estes números representam a composição das bancadas, não uma contagem de presenças individuais.

Porque pode ser boa ou má para os inquilinos

Benefícios possíveis

Mais oferta, se a redução do risco funcionar

Procedimentos mais previsíveis podem convencer alguns proprietários a colocar casas vazias no mercado.
Mais oferta pode moderar a competição por cada casa no médio prazo.
Comunicações eletrónicas e processos mais claros podem reduzir custos e conflitos.
A proposta afirma transferir para o Estado a proteção social de quem está vulnerável, em vez de a impor apenas ao senhorio.

Custos e riscos

O efeito direto é menor proteção contratual

Cauções mais altas e três rendas antecipadas podem excluir quem consegue pagar a renda mensal, mas não tem poupança inicial.
Renovações mais curtas tornam mais difícil planear escola, trabalho e vida familiar.
Dois meses de mora e procedimentos mais rápidos reduzem a margem para recuperar de desemprego, doença ou outro choque temporário.
A liberalização da renda entre contratos pode produzir aumentos antes de surgir nova oferta.
Alguns contratos antigos e transmissões por morte passam a ter prazo certo, com risco de subida da renda ou perda de estabilidade.

A DECO reconhece a necessidade de reduzir o risco dos proprietários, mas alerta que essa redução não deve ser obtida transferindo risco desproporcionado para o inquilino. Destaca os custos de entrada, a distinção entre incumprimento temporário e deliberado e o acesso efetivo à defesa em processos de despejo.⁵

Porque pode ser boa ou má para os senhorios

Benefícios possíveis

Menos risco e maior controlo sobre o contrato

Recuperação mais rápida do imóvel em caso de incumprimento persistente.
Mais liberdade para definir caução, renovação e renda de um novo contrato.
Atualização e transição de alguns contratos antigos, com salvaguardas sociais.
Processos mais simples para obras profundas, demolição e comunicação com o inquilino.
Maior previsibilidade pode facilitar financiamento e investimento profissional em casas para arrendar.

Custos e incertezas

A reforma não garante procura solvente

Cauções muito elevadas reduzem o universo de candidatos e podem prolongar a vacância.
Maior rotação de contratos implica custos de mediação, manutenção e períodos sem renda.
Sem apoio público rápido, o despejo recupera o imóvel mas não recupera necessariamente a dívida.
A lei final pode ficar mais restritiva do que a proposta inicial devido à negociação parlamentar.
Mais liberdade contratual não reduz, por si só, custos de construção, impostos ou prazos urbanísticos.

A APPII, que representa promotores e investidores imobiliários, apoia a reforma por considerar que a segurança e a liberdade contratual podem atrair investimento de longo prazo para o arrendamento. Esta é uma posição de parte interessada, não uma prova de que o efeito ocorrerá.⁷

O balanço: benefício potencial, custo imediato

A proposta desloca o equilíbrio jurídico em favor da segurança e autonomia do senhorio. Para proprietários, os benefícios são diretos: mais liberdade no contrato e mecanismos mais rápidos perante incumprimento. Para inquilinos, os benefícios são sobretudo uma hipótese económica: se o risco menor fizer crescer a oferta, poderá tornar-se mais fácil encontrar casa.

O texto permite concluir

Os custos de entrada podem aumentar.
A estabilidade mínima de vários contratos diminui.
O senhorio ganha instrumentos mais céleres perante incumprimento.
Alguns contratos anteriores a 1990 passam a poder transitar para o NRAU.

O texto não permite garantir

Que mais proprietários coloquem casas no mercado.
Que as rendas desçam depois da liberalização.
Que os apoios públicos cheguem antes de um despejo.
Que a versão final mantenha todas estas medidas.

Por isso, “boa” ou “má” depende do prazo e do critério usado. Se o objetivo for reduzir rapidamente o risco do proprietário, a proposta é favorável. Se o objetivo for preservar estabilidade e reduzir o dinheiro necessário para entrar numa casa, a proposta inicial é desfavorável aos inquilinos. O teste decisivo será saber se as salvaguardas sociais ficam operacionais e se a oferta aumenta sem que os custos de entrada e as rendas subam primeiro.

Fontes e limites

Esta análise descreve a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª e o respetivo estado parlamentar em 26 de outubro de 2026. Não substitui aconselhamento jurídico. O texto pode mudar na especialidade e as regras atuais mantêm-se até publicação de novos diplomas.

Housing · Law under debate

New rent law: what changes and what hasn't changed yet

Government bill no. 103/XVII shifts the balance between freedom of contract, landlords' security and tenants' stability. It was approved in principle, but it is not yet a law in force.

Published 26 October 202611 min readProcess reviewed 26 October 2026

In brief

The essentials before the details

It is still a proposal.The current rules stay in force until there is a final text, promulgation, publication and the authorised decree-law.
It reduces risk and rigidity for landlords.It makes it easier to recover the property, makes leases more flexible and widens the guarantees that can be negotiated.
It increases entry costs and instability for tenants.The promised benefit (more homes and lower rents) is indirect and depends on supply actually increasing.

There is no applicable “new law” yet

The Government's initiative is a legislative authorisation: Parliament defines on which matters and within which limits the Government may legislate. The bill was approved in principle on 30 September 2026 and sent to the Committee on Infrastructure, Mobility and Housing for detailed discussion.¹

✓12 Aug.Government bill

✓30 Sep.In principle

3NowCommittee stage

4Still to comeFinal vote

5Still to comePublication and decree-law

The text may change

PSD and Chega announced an understanding to revise deposits and advance rents, better protect older leases held by vulnerable people, strengthen the social response and distinguish deliberate non-payment from temporary hardship. Until those amendments are voted on, the analysis below describes the bill as it entered Parliament, not a final result.⁶

What the bill aims to change

The reform covers the NRAU urban lease regime, the Civil Code, eviction proceedings, works in rented buildings and leases signed before 1990. These are the differences with the most direct impact on residential renting.²

Rent for a new leasePrice

Today

For certain properties rented in the previous five years, the new rent is capped by the last rent plus the permitted coefficients.

Bill

Repeals the transitional cap in Article 34 of Law no. 56/2023 and leaves the rent to agreement between the parties.

Advance rent and depositEntry

Today

Up to two months' rent in advance and a deposit of up to two months' rent, by written agreement.

Original bill

Up to three months in advance and a deposit with no legal cap. This is one of the points PSD and Chega agreed to revise.

Non-paymentArrears

Today

Termination can generally proceed with arrears of three months or more, or delays repeated more than four times in 12 months.

Bill

Reduces the relevant arrears to two months and covers delays of more than eight days more than three times in 12 months or more than four times in 18.

Renewal and stabilityTerm

Today

A one-year lease renews, unless otherwise agreed, for at least three years; the landlord's first notice not to renew only takes effect after three years.

Bill

Removes the three-year minimum renewal and the time protection of the first renewal. A one-year lease can renew again for one year.

Right of first refusalPurchase

Today

The tenant may have a right of first refusal on a sale after more than two years of renting, if the other requirements are met.

Bill

Extends the minimum period and restricts the right when the owner sells the property together with other assets.

Leases from before 1990Transition

Today

Certain older leases do not move to the NRAU, including when low income, age or disability is proven under the law.

Bill

Allows transition to the NRAU and a fixed five-year term in several cases, keeping specific safeguards for people over 65, with a disability of 60% or more, or on low incomes.

Eviction, works and appealsProcedure

Today

There are time limits and procedural guarantees that can suspend handing over the property while the decision is disputed.

Bill

Simplifies notices and procedures, provides for immediate eviction after a favourable decision and gives appeals in lease cases no suspensive effect.

The current rules on deposits and advance rent are in Article 1076 of the Civil Code; the transitional cap on new leases is in Article 34 of Law no. 56/2023.³⁴

Who voted for, against and abstained

The vote on 30 September was in principle: it approved the principle and allowed the initiative to continue. It was not a vote on a final law.

In favour3 parties

PSD

CDS-PP

Abstention1 party

Against6 parties

PCP

PAN

JPP

ResultApproved in principle

Chega did not vote in favour: its abstention allowed the 100 seats of the parties in favour to outnumber the 70 of the parties against. These figures reflect the size of each parliamentary group, not a count of individual attendance.

Why it could be good or bad for tenants

Possible benefits

More supply, if lowering the risk works

More predictable procedures could persuade some owners to put empty homes on the market.
More supply could ease competition for each home in the medium term.
Electronic communication and clearer procedures could reduce costs and disputes.
The bill says it shifts social protection for vulnerable people to the state, instead of placing it only on the landlord.

Costs and risks

The direct effect is less contractual protection

Higher deposits and three months' advance rent could exclude people who can afford the monthly rent but have no upfront savings.
Shorter renewals make it harder to plan school, work and family life.
Two months of arrears and faster procedures leave less room to recover from unemployment, illness or another temporary shock.
Freeing rents between leases could lead to increases before new supply appears.
Some older leases and transfers on death would get a fixed term, with a risk of higher rent or lost stability.

DECO, the consumer association, recognises the need to reduce owners' risk, but warns that this should not be achieved by shifting disproportionate risk onto tenants. It highlights entry costs, the distinction between temporary and deliberate non-payment and effective access to a defence in eviction proceedings.⁵

Why it could be good or bad for landlords

Possible benefits

Less risk and more control over the lease

Faster recovery of the property in cases of persistent non-payment.
More freedom to set the deposit, renewal and rent of a new lease.
Updating and transition of some older leases, with social safeguards.
Simpler procedures for major works, demolition and communication with the tenant.
Greater predictability could make financing and professional investment in rental homes easier.

Costs and uncertainties

The reform does not guarantee tenants who can pay

Very high deposits shrink the pool of applicants and can prolong vacancy.
More turnover of leases means agency fees, maintenance and periods without rent.
Without quick public support, eviction recovers the property but not necessarily the debt.
The final law may end up more restrictive than the original bill after parliamentary negotiation.
More freedom of contract does not, on its own, reduce construction costs, taxes or planning delays.

APPII, which represents property developers and investors, supports the reform on the grounds that security and freedom of contract can attract long-term investment into renting. This is the position of an interested party, not proof that the effect will happen.⁷

The balance: potential benefit, immediate cost

The bill shifts the legal balance in favour of the landlord's security and autonomy. For owners, the benefits are direct: more freedom in the lease and faster mechanisms when rent goes unpaid. For tenants, the benefits are mainly an economic hypothesis: if lower risk makes supply grow, it could become easier to find a home.

The text lets us conclude

Entry costs may rise.
The minimum stability of many leases falls.
The landlord gains faster tools when rent goes unpaid.
Some leases from before 1990 can move to the NRAU.

The text cannot guarantee

That more owners put homes on the market.
That rents fall after liberalisation.
That public support arrives before an eviction.
That the final version keeps all these measures.

So whether it is “good” or “bad” depends on the time frame and the yardstick. If the aim is to quickly reduce the owner's risk, the bill is favourable. If the aim is to preserve stability and reduce the money needed to move into a home, the original bill is unfavourable to tenants. The decisive test will be whether the social safeguards become operational and whether supply grows without entry costs and rents rising first.

Sources and limits

This analysis describes Government bill no. 103/XVII/1.ª and its parliamentary status on 26 October 2026. It is not a substitute for legal advice. The text may change at committee stage and the current rules remain until new laws are published. Source titles are given in Portuguese.