A garantia substitui parte da entrada, não o empréstimo

O regime permite que jovens entre 18 e 35 anos financiem entre 85% e 100% do valor de transação da primeira habitação própria e permanente: o preço de compra ou, se for inferior, o valor da avaliação. O Estado presta uma fiança sobre a parcela acima de 85%, até ao limite de 15% e durante, no máximo, dez anos.⁴⁵

O banco continua obrigado a avaliar rendimentos, despesas e capacidade de pagamento. A garantia não protege o comprador do incumprimento: se o Estado pagar ao banco a parcela garantida, o devedor mantém a obrigação de reembolsar esse valor ao Estado.⁴

Em 21 meses, o regime chegou a quase 49 mil contratos

Entre janeiro de 2025 e setembro de 2026 foram celebrados 48 859 contratos com garantia, num total de €10 254,9 milhões. No 3.º trimestre de 2026 foram 8,7 mil contratos e €2,0 mil milhões, mais 11,5% e 13,2%, respetivamente, do que no trimestre anterior.¹

O valor médio acumulado, cerca de €209 888, resulta de dividir o crédito total pelo número de contratos. É um cálculo do Sem Ruído com base nos dados do Banco de Portugal; não descreve o preço da casa nem o capital em dívida hoje.

€10,3 mil milhões não são €10,3 mil milhões de dinheiro público

Os €10,255 mil milhões são empréstimos concedidos pelas instituições financeiras. O montante de garantia comprometido era €1,420 mil milhões. O teto autorizado foi reforçado em €750 milhões, para €2,3 mil milhões, em abril de 2026.¹⁹

A garantia comprometida corresponde a 13,8% do crédito contratado (cálculo do Sem Ruído). O valor de 66,5% publicado pelo Banco de Portugal usa outro denominador: o montante que o Estado tinha atribuído até essa data, repartido pelas instituições aderentes. Não é 66,5% dos empréstimos, nem 66,5% do teto máximo de €2,3 mil milhões.¹⁴

“Mais de metade” depende do universo

No 3.º trimestre, os contratos com garantia foram 54,1% dos contratos celebrados por jovens até aos 35 anos para a mesma finalidade. Quando o denominador é todo o mercado de aquisição de habitação própria e permanente, o peso desce para 31,6%. Desde o início do regime, foram 46,6% do segmento jovem comparável.¹

Em montante, as proporções são um pouco mais altas, porque os créditos com garantia são maiores: 56,0% do crédito concedido a jovens no 3.º trimestre, 35,8% de todo o crédito para habitação própria e permanente nesse trimestre e 49,0% do crédito a jovens desde o início do regime.¹

O regime não se concentra nos rendimentos mais baixos

O Banco de Portugal concluiu que os mutuários com garantia tinham, em média, rendimentos mais elevados do que os jovens que obtiveram crédito sem garantia. Face ao conjunto dos mutuários elegíveis, os dois primeiros quintis de rendimento estavam 5 pontos percentuais menos representados no regime. Estes dados referem-se ao 1.º trimestre de 2025, o primeiro do regime.²

A explicação é coerente com o desenho do crédito: a garantia resolve sobretudo uma restrição de capital inicial. Quem não consegue suportar a prestação continua a poder falhar o teste de solvabilidade; quem consegue pagar, mas ainda não acumulou uma entrada, passa a poder financiar uma parcela maior.

Menos poupança inicial, mais dívida financiada

No final do 1.º semestre de 2025, os contratos com garantia tinham montante médio, LTV, taxa de esforço e maturidade superiores aos contratos de mutuários elegíveis sem garantia. São comparações entre pessoas que obtiveram crédito, não entre todos os jovens elegíveis. Para o Banco de Portugal, «elegíveis» são mutuários até aos 35 anos, residentes em Portugal, sem crédito à habitação anterior e com casa até €450 mil, um grupo que inclui pessoas com rendimentos acima do 8.º escalão, que não podem usar a garantia.³

No 1.º trimestre de 2025, 89% dos contratos com garantia apresentavam LTV de 100%.² No conjunto do crédito à habitação, a parcela de novos empréstimos com LTV acima de 90% passou de quase zero em 2024 para 19% em 2025, segundo o FMI.⁶ O efeito mecânico é claro: uma entrada menor permite comprar mais cedo, mas deixa o agregado mais alavancado e com uma margem de capital próprio inicial muito reduzida.

Maior peso relativo no interior; mais contratos nas áreas metropolitanas

Mais de 55% dos contratos jovens beneficiaram da garantia no Alentejo, Beira Baixa, Terras de Trás-os-Montes, Beiras e Serra da Estrela e Lezíria do Tejo. Na Grande Lisboa e na Madeira, a proporção rondou 40%.¹

Percentagem e volume contam histórias diferentes. Uma região pode ter poucos contratos, mas uma grande proporção deles com garantia; uma área metropolitana pode ter uma proporção menor e, ainda assim, concentrar muito mais operações.

A medida facilita o acesso ao crédito, mas não torna a casa mais barata

Os bancos não podem cobrar comissões pela garantia, mas, como o montante emprestado é maior, também são maiores a prestação e o total de juros pagos ao longo do contrato. Pela mesma razão, o Portal do Cliente Bancário sublinha que o risco de incumprimento aumenta.⁴

Por isso, “acesso à habitação” e “acesso ao crédito” não são sinónimos. Para quem já suporta a prestação, a entrada pode ser a barreira decisiva. Para quem tem rendimento insuficiente, a garantia não resolve o problema de acessibilidade.

Há um sinal de pressão sobre preços, mas não uma prova isolada contra a garantia

O FMI estimou preliminarmente que o conjunto das medidas dirigidas a compradores jovens (garantia pública e isenções de IMT e Imposto do Selo) terá contribuído para subir preços, sem produzir um aumento estatisticamente significativo das transações.⁶

O mecanismo económico é plausível: mais compradores conseguem oferecer sem uma entrada elevada, enquanto a construção e o licenciamento demoram a responder. O próprio FMI descreve a oferta portuguesa como muito pouco elástica ao preço e identifica a obtenção de licenças de construção como o obstáculo mais estrutural.⁶⁷

Mas os preços também respondem a taxas de juro, rendimento, migração, investimento, stock disponível e localização. A evidência disponível sustenta “pressão adicional da procura”, não “a garantia explica a crise da habitação”.

Quanto custa ao Estado? Ainda não existe uma resposta consolidada

Uma garantia é um compromisso contingente. O Estado só desembolsa quando a garantia é acionada após incumprimento, até ao limite aplicável; depois conserva um crédito sobre o devedor. O montante comprometido mede exposição potencial, não despesa realizada.⁴

Há um pormenor que antecipa esse momento: o Estado renunciou ao benefício da excussão prévia, o que significa que, em caso de incumprimento, a garantia pode ser acionada antes de serem executados os bens do devedor.¹ O FMI nota que, assim, parte do risco passa dos bancos para o setor público.⁶

Não encontrámos, nas fontes oficiais públicas consultadas até 30 de outubro de 2026, uma estatística consolidada sobre garantias já acionadas, valores pagos pelo Estado e montantes posteriormente recuperados. Sem esses dados, não é rigoroso transformar €1,420 mil milhões em “custo para o contribuinte”.

O Governo quer continuar em 2027; o prazo em vigor ainda termina em 2026

O relatório do OE2027 anuncia que a garantia pública “manter-se-á”. No entanto, o prazo em vigor continua a ser 31 de dezembro de 2026: está fixado na Portaria, e é o que indicam o Portal do Cliente Bancário e o Banco de Portugal.⁸⁵⁴¹

A proposta de lei do Orçamento, aprovada na generalidade a 28 de outubro de 2026, não contém uma norma específica sobre esta garantia.¹¹ O decreto-lei que a criou não tem data-limite, e o protocolo com os bancos já prevê “uma eventual prorrogação do programa”. Por isso, a extensão não exige uma nova lei: pode ser feita alterando a Portaria e garantindo montante de garantia disponível.¹⁰⁵

À data deste artigo, a formulação correta é: existe intenção governamental de prolongar, mas a extensão para 2027 ainda não está juridicamente confirmada.

O que sabemos e o que os dados ainda não demonstram

The guarantee replaces part of the deposit, not the loan

The scheme lets people aged 18 to 35 finance between 85% and 100% of the transaction value of their first permanent home: the purchase price or, if lower, the valuation. The state provides a guarantee on the part above 85%, up to a limit of 15% and for at most ten years.⁴⁵

The bank must still assess income, expenses and ability to pay. The guarantee does not protect the buyer from default: if the state pays the bank the guaranteed part, the borrower still has to repay that amount to the state.⁴

In 21 months, the scheme reached almost 49,000 contracts

Between January 2025 and September 2026, 48,859 contracts with the guarantee were signed, totalling €10,254.9 million. In the third quarter of 2026 there were 8,700 contracts and €2.0 billion, up 11.5% and 13.2%, respectively, on the previous quarter.¹

The cumulative average of about €209,888 comes from dividing total credit by the number of contracts. It is a Sem Ruído calculation based on Banco de Portugal data; it does not describe the price of the home or the amount owed today.

€10.3 billion is not €10.3 billion of public money

The €10.255 billion are loans granted by financial institutions. The guarantee committed was €1.420 billion. The authorised ceiling was raised by €750 million, to €2.3 billion, in April 2026.¹⁹

The guarantee committed amounts to 13.8% of the credit taken out (Sem Ruído calculation). The 66.5% figure published by Banco de Portugal uses another denominator: the amount the state had allocated up to that date, shared among participating institutions. It is not 66.5% of the loans, nor 66.5% of the €2.3 billion ceiling.¹⁴

“More than half” depends on the universe

In the third quarter, contracts with the guarantee were 54.1% of contracts signed by young people up to 35 for the same purpose. When the denominator is the whole market for buying a permanent home, the share falls to 31.6%. Since the scheme began, they have been 46.6% of the comparable young segment.¹

By amount, the shares are slightly higher, because guaranteed loans are larger: 56.0% of credit to young people in the third quarter, 35.8% of all credit for permanent homes that quarter, and 49.0% of credit to young people since the scheme began.¹

The scheme is not concentrated on the lowest incomes

Banco de Portugal found that borrowers with the guarantee had, on average, higher incomes than young people who got credit without it. Compared with all eligible borrowers, the two lowest income quintiles were 5 percentage points less represented in the scheme. These data refer to Q1 2025, the scheme's first quarter.²

The explanation is consistent with how the credit works: the guarantee mainly solves a lack of upfront capital. People who cannot afford the instalment can still fail the affordability test; people who can pay but have not yet saved a deposit can now finance a larger share.

Less upfront saving, more debt financed

At the end of H1 2025, contracts with the guarantee had a higher average amount, LTV, debt-service-to-income ratio and maturity than contracts of eligible borrowers without it. These are comparisons between people who got credit, not between all eligible young people. For Banco de Portugal, “eligible” means borrowers up to 35, resident in Portugal, with no previous mortgage and a home worth up to €450,000, a group that includes people with income above the 8th bracket, who cannot use the guarantee.³

In Q1 2025, 89% of contracts with the guarantee had an LTV of 100%.² Across all mortgage lending, the share of new loans with LTV above 90% went from almost zero in 2024 to 19% in 2025, according to the IMF.⁶ The mechanical effect is clear: a smaller deposit lets people buy sooner, but leaves the household more leveraged and with very little initial equity.

Higher relative weight inland; more contracts in the metropolitan areas

More than 55% of young people's contracts used the guarantee in Alentejo, Beira Baixa, Terras de Trás-os-Montes, Beiras e Serra da Estrela and Lezíria do Tejo. In Greater Lisbon and Madeira, the share was around 40%.¹

Share and volume tell different stories. A region may have few contracts but a large proportion of them with the guarantee; a metropolitan area may have a smaller proportion and still concentrate many more transactions.

The measure makes credit easier to get, but it does not make the home cheaper

Banks may not charge fees for the guarantee, but because the amount borrowed is larger, so are the instalment and the total interest paid over the contract. For the same reason, the Bank Customer Portal stresses that the risk of default increases.⁴

So “access to housing” and “access to credit” are not the same thing. For people who can already afford the instalment, the deposit may be the decisive barrier. For people with insufficient income, the guarantee does not solve the affordability problem.

There is a sign of pressure on prices, but not stand-alone proof against the guarantee

The IMF's preliminary estimate is that the package of measures aimed at young buyers (the public guarantee and exemptions from IMT and stamp duty) contributed to higher prices without a statistically significant increase in transactions.⁶

The economic mechanism is plausible: more buyers can bid without a large deposit, while construction and permitting are slow to respond. The IMF itself describes Portuguese supply as very price-inelastic and identifies obtaining building permits as the most structural obstacle.⁶⁷

But prices also respond to interest rates, income, migration, investment, available stock and location. The available evidence supports “additional demand pressure”, not “the guarantee explains the housing crisis”.

How much does it cost the state? There is no consolidated answer yet

A guarantee is a contingent commitment. The state only pays out when the guarantee is called after a default, up to the applicable limit; it then keeps a claim on the borrower. The amount committed measures potential exposure, not money spent.⁴

One detail brings that moment forward: the state waived the benefit of prior execution, which means that, in the event of default, the guarantee can be called before the borrower's assets are seized.¹ The IMF notes that part of the risk thereby shifts from banks to the public sector.⁶

In the public official sources consulted up to 30 October 2026, we found no consolidated statistic on guarantees already called, amounts paid by the state and amounts later recovered. Without those data, it is not accurate to turn €1.420 billion into a “cost to the taxpayer”.

The Government wants to continue in 2027; the deadline in force still ends in 2026

The 2027 budget report announces that the public guarantee “will remain”. However, the deadline in force is still 31 December 2026: it is set in the Ordinance, and it is what the Bank Customer Portal and Banco de Portugal state.⁸⁵⁴¹

The Budget bill, approved in principle on 28 October 2026, contains no specific provision on this guarantee.¹¹ The decree-law that created it has no end date, and the protocol with the banks already provides for “a possible extension of the programme”. So the extension does not require a new law: it can be done by amending the Ordinance and making guarantee capacity available.¹⁰⁵

As of this article, the accurate wording is: the Government intends to extend it, but the extension to 2027 is not yet legally confirmed.

What we know and what the data do not yet show