O diagnóstico: um desencontro, não uma causa isolada

Uma casa é um bem lento de produzir e muito dependente do lugar. Quando mais pessoas procuram habitação numa área e o número de casas disponíveis não cresce ao mesmo ritmo, aumenta a competição por cada imóvel. Preços de venda e rendas tendem a subir; quem tem rendimentos mais baixos é empurrado para zonas mais distantes, casas menores ou situações de sobrelotação.

Esta relação não significa que todas as subidas tenham a mesma origem. Taxas de juro, rendimento, turismo, alojamento local, casas vazias, fiscalidade, custos de construção e habitação pública também alteram o mercado. A leitura mais consistente dos dados é, por isso, cumulativa: procura adicional encontrou uma oferta escassa e pouco rápida.¹

Portugal passou uma geração a construir menos

Em 2002 foram concluídas 130 247 casas novas. Em 2025 foram 30 425, cerca de 23% daquele volume. O ponto mais baixo ocorreu em 2015, com 9 625 casas. Desde então existe recuperação, mas o país continua longe do ritmo do início do século.²

Há um sinal de mudança: nos 12 meses até agosto de 2026 foram licenciadas 43 215 casas novas. As licenças, porém, não são casas prontas. Segundo a série analisada, as conclusões chegam em média um a dois anos depois. O aumento atual só aliviará a escassez se os projetos avançarem e se estiver localizado onde a procura é maior.³

Mais residentes, com forte concentração territorial

Entre 2019 e 2025, Portugal ganhou 1 090 535 residentes e concluiu 170 871 casas novas: 6,4 pessoas adicionais por cada casa concluída. Quase todo o crescimento populacional resultou do saldo migratório, porque o saldo natural foi negativo.⁴

Isto mede pessoas, não nacionalidades. O saldo migratório inclui entradas e saídas de portugueses e estrangeiros. E a comparação não prova que a imigração, isoladamente, “causou” os preços: mostra a escala do aumento da procura perante a produção de novas casas.

O desencontro também foi geográfico. Entre 2022 e 2025, os 77 municípios que cresceram mais depressa do que o país receberam 70% dos novos residentes, mas apenas 45% das casas licenciadas. Lisboa, Sintra, Loures e Amadora combinaram crescimento elevado com licenciamento abaixo da média.⁵

A oferta reage devagar

Mesmo quando a procura é visível, a construção não responde de imediato. É necessário encontrar solo urbanizável, desenhar, licenciar, financiar, contratar e construir. Redes de água, saneamento, transportes e equipamentos públicos também condicionam a densidade possível. A burocracia é uma parte deste percurso; não é a única.

Os dados nacionais disponíveis medem bem licenças e conclusões, mas não permitem atribuir uma parcela exata do atraso à administração. Ainda assim, o desfasamento médio de um a dois anos entre licenciamento e conclusão e a diferença entre municípios mostram por que razão uma subida súbita da procura pode produzir pressão antes de surgir nova oferta.

Simplificar procedimentos, tornar os prazos previsíveis e permitir mais habitação onde já existem emprego e transportes pode acelerar a resposta. Mas licenciar mais só é eficaz quando os projetos chegam à construção e produzem casas adequadas aos rendimentos e à dimensão dos agregados.

Os preços afastaram-se dos custos e dos rendimentos

Desde 2015, o índice de preços da habitação subiu 201% em Portugal, contra 69% na União Europeia. Num período mais recente, desde 2021, os preços portugueses subiram 79% e os custos de construção nova 33%. Os custos de materiais e mão de obra contam, mas a diferença mostra que não explicam toda a valorização.⁶¹¹

No arrendamento, a renda mediana dos novos contratos passou de 5,56 €/m² no 1.º trimestre de 2020 para 9,76 €/m² no 2.º trimestre de 2026: mais 76%.⁷ Em 2025, 27,2% dos inquilinos a preço de mercado viviam em agregados que gastavam mais de 40% do rendimento disponível com habitação, contra 18,6% na União Europeia.¹²

Há casas fora do mercado, mas não formam uma reserva homogénea

Os Censos 2021 contaram 5,97 milhões de alojamentos familiares clássicos. Destes, 69,4% eram residência habitual, 18,5% residência secundária ou sazonal e 12,1% estavam vagos. Das 723 215 casas vagas, 348 097 estavam à venda ou para arrendar e 375 118 estavam vazias por outros motivos.⁸

Uma casa vazia pode estar longe dos centros de emprego, precisar de obras, estar numa herança indivisa ou não corresponder à tipologia procurada. Ainda assim, 154 962 casas estavam vazias, fora do mercado, em edifícios que não necessitavam de reparação, um conjunto relevante para políticas de mobilização, embora os dados não revelem a situação jurídica de cada imóvel.

O alojamento local também tem um efeito territorial desigual. No continente existem cerca de dois registos ativos por cada 100 casas; em Santa Maria Maior, no centro de Lisboa, são 41 por cada 100. O valor nacional pode esconder pressão intensa em zonas turísticas, mas a concentração não permite concluir que o alojamento local explique sozinho a subida nacional das rendas.¹

Não basta contar casas: importa o tipo e quem as consegue pagar

Os agregados ficaram mais pequenos. Nos Censos 2021, 58% tinham uma ou duas pessoas. Entre as casas concluídas em 2025, apenas 17% eram T0 ou T1, 28% T2 e 55% T3 ou maiores. Não existe correspondência automática (um casal pode precisar de um T2 ou T3), mas a comparação ajuda a perceber se a produção acompanha a composição das famílias.⁹

A habitação pública voltou a ganhar escala com o PRR e o 1.º Direito. Em 2025, entidades públicas adjudicaram 738,2 milhões de euros em obras de habitação, 16 vezes a média de 2015–2019. Os contratos de construção nova que indicavam quantidade somavam pelo menos 1 162 casas; 34% dos concursos lançados nesse ano foram alterados ou relançados.¹⁰

Os contratos mostram mais atividade do que as licenças municipais porque as obras públicas estão frequentemente isentas de controlo prévio municipal e muitos programas compram ou reabilitam casas existentes. Ao mesmo tempo, a reabilitação privada continua pequena: em 2025 houve 2,3 reconstruções por cada 100 edifícios novos concluídos.

O que retirar destes dados

A leitura mais sólida é a de um problema de quantidade, localização, tempo e acesso. Portugal construiu pouco durante muitos anos; a procura cresceu depressa e concentrou-se; a produção não conseguiu ajustar-se no mesmo prazo. Ao mesmo tempo, parte do parque está vazio, a oferta pública é limitada e os rendimentos não acompanharam os preços.

Isso sugere uma resposta com várias frentes: aumentar e acelerar a oferta nas zonas pressionadas; reabilitar e mobilizar casas devolutas viáveis; expandir habitação pública e acessível; alinhar construção com transportes e infraestruturas; e proteger quem enfrenta custos incomportáveis enquanto a oferta demora a chegar. Apoios à procura, quando não são acompanhados por mais oferta, podem sobretudo aumentar a capacidade de licitar por um stock que continua escasso.

A imigração faz parte da evolução da procura, mas não é uma explicação suficiente nem uma política de habitação. O foco útil está na velocidade e na geografia da mudança populacional, na capacidade de resposta da oferta e em quem suporta o custo do desfasamento.

The diagnosis: a mismatch, not an isolated cause

A home is slow to produce and highly dependent on location. When more people look for housing in an area and the number of available homes does not grow at the same pace, competition for each property increases. Sale prices and rents tend to rise; people on lower incomes are pushed to more distant areas, smaller homes or overcrowding.

This relationship does not mean that every increase has the same origin. Interest rates, income, tourism, short-term rentals, empty homes, taxation, construction costs and public housing also shape the market. The most consistent reading of the data is therefore cumulative: additional demand met scarce and slow-moving supply.¹

Portugal spent a generation building less

In 2002, 130,247 new homes were completed. In 2025 the figure was 30,425, about 23% of that volume. The low point came in 2015, with 9,625 homes. There has been a recovery since then, but the country remains far from the pace of the early 2000s.²

There is a sign of change: in the 12 months to August 2026, 43,215 new homes were permitted. Permits, however, are not finished homes. According to the series analysed, completions arrive on average one to two years later. The current increase will only ease the shortage if the projects go ahead and if it is located where demand is highest.³

More residents, strongly concentrated in certain areas

Between 2019 and 2025, Portugal gained 1,090,535 residents and completed 170,871 new homes: 6.4 additional people for every home completed. Almost all population growth came from net migration, because natural change was negative.⁴

This measures people, not nationalities. Net migration includes Portuguese and foreigners coming and going. And the comparison does not prove that immigration, on its own, “caused” prices: it shows the scale of the increase in demand relative to the production of new homes.

The mismatch was also geographical. Between 2022 and 2025, the 77 municipalities that grew faster than the country received 70% of new residents but only 45% of the homes permitted. Lisbon, Sintra, Loures and Amadora combined high growth with below-average permitting.⁵

Supply responds slowly

Even when demand is visible, construction does not respond immediately. Developable land has to be found, designed, permitted, financed, contracted and built. Water, sewerage, transport and public facilities also limit the possible density. Red tape is part of this process; it is not the only part.

The national data available measure permits and completions well, but do not allow an exact share of the delay to be attributed to the administration. Even so, the average lag of one to two years between permit and completion, and the differences between municipalities, show why a sudden rise in demand can create pressure before new supply appears.

Simplifying procedures, making time limits predictable and allowing more housing where jobs and transport already exist can speed up the response. But permitting more only works when projects reach construction and produce homes suited to incomes and household sizes.

Prices have drifted away from costs and incomes

Since 2015, the house price index has risen 201% in Portugal, against 69% in the European Union. More recently, since 2021, Portuguese prices have risen 79% and new construction costs 33%. Material and labour costs matter, but the gap shows they do not explain all of the increase.⁶¹¹

In renting, the median rent of new leases rose from €5.56/m² in Q1 2020 to €9.76/m² in Q2 2026: up 76%.⁷ In 2025, 27.2% of tenants paying market rent lived in households spending more than 40% of their disposable income on housing, against 18.6% in the European Union.¹²

There are homes off the market, but they are not a uniform reserve

The 2021 Census counted 5.97 million conventional dwellings. Of these, 69.4% were main residences, 18.5% second or seasonal homes and 12.1% were vacant. Of the 723,215 vacant homes, 348,097 were for sale or rent and 375,118 were empty for other reasons.⁸

An empty home may be far from jobs, need work, be part of an undivided inheritance or not match the size people are looking for. Even so, 154,962 homes were empty and off the market in buildings needing no repairs, a significant pool for mobilisation policies, although the data do not reveal the legal situation of each property.

Short-term rentals also have an uneven territorial effect. On the mainland there are about two active registrations for every 100 homes; in Santa Maria Maior, in central Lisbon, there are 41 for every 100. The national figure can hide intense pressure in tourist areas, but the concentration does not allow us to conclude that short-term rentals alone explain the national rise in rents.¹

Counting homes is not enough: type and affordability matter

Households have become smaller. In the 2021 Census, 58% had one or two people. Among homes completed in 2025, only 17% were studios or one-bedroom, 28% two-bedroom and 55% three-bedroom or larger. There is no automatic match (a couple may need two or three bedrooms), but the comparison helps show whether production keeps up with the make-up of families.⁹

Public housing has regained scale with the Recovery and Resilience Plan and the 1.º Direito programme. In 2025, public bodies awarded €738.2 million in housing works, 16 times the 2015–2019 average. New-build contracts that stated a quantity added up to at least 1,162 homes; 34% of the tenders launched that year were amended or relaunched.¹⁰

The contracts show more activity than municipal permits because public works are often exempt from prior municipal control and many programmes buy or refurbish existing homes. At the same time, private refurbishment remains small: in 2025 there were 2.3 reconstructions for every 100 new buildings completed.

What to take from these data

The most solid reading is of a problem of quantity, location, time and access. Portugal built little for many years; demand grew fast and became concentrated; production could not adjust in the same time frame. At the same time, part of the stock is empty, public supply is limited and incomes have not kept pace with prices.

That suggests a response on several fronts: increase and speed up supply in pressured areas; refurbish and bring viable empty homes back into use; expand public and affordable housing; align construction with transport and infrastructure; and protect people facing unaffordable costs while supply takes time to arrive. Demand-side support, when not matched by more supply, may mainly increase the ability to bid for a stock that remains scarce.

Immigration is part of how demand has changed, but it is neither a sufficient explanation nor a housing policy. The useful focus is on the speed and geography of population change, the capacity of supply to respond and who bears the cost of the lag.